Descripción
El informe inicial al proyecto, es un documento redactado por un «Técnico profesional en Rehabilitación de Edificios», por lo tanto, servirá como base y trabajo complementario al «proyecto de rehabilitación»
Cuando una comunidad de propietarios decide realizar las obras de rehabilitación de la fachada o el edificio, se recomienda dar el primer paso con la contratación de un «Técnico Profesional».
Se considera que una actuación diferente, será una perdida de tiempo en la toma de decisiones y puesta en marcha de las obras.
Contenido del informe inicial al proyecto
1.- Diagnóstico origen de las lesiones
Visita al edificio.
En la visita al edificio, se deberá de recoger toda la información precisa, mediante un reportaje fotográfico de las patologías constructivas y estado de mediciones para trasladar a las partidas de obra.
Determinar el origen de las lesiones:.
Las lesiones se clasifican de origen físico, químico o mecánico. Diagnosticar su origen, las causas y el efecto causado, determinará una propuesta de reparación para el mantenimiento y conservación del edificio.
2.- Propuesta de reparación, conservación y mantenimiento.
La propuesta de reparación determinará la garantía de los trabajos. La comunidad de propietarios deberá de elegir varias opciones presentadas por el «Técnico redactor» .
Como ejemplo, podemos mencionar el tema de pinturas. Todas las fachadas reparadas y pintadas quedan con un aspecto decorativo excelente. En los interiores de viviendas ocurre lo mismo. Saneado y pintado los techos y las paredes de la vivienda quedan excelentes.
En rehabilitación, la pintura no debe ser considerada como «elemento decorativo». Se debe considerar como «elemento protector».
La calidad de una pintura como «revestimiento protector» viene determinada por la cantidad y calidad de sus «resinas».
La correcta elección de una propuesta de reparación, determinará el comienzo de la fase de «envejecimiento«. Podrá ser a partir de los «5 años» o a partir de los » 25 años». Es la elección que deberá de elegir la comunidad de propietarios.
3.- Valoración económica.
Con la información recogida, el «Técnico redactor» deberá de calcular los costes de obra con los siguientes pasos:
1.- Determinación de partidas de obra y estado de mediciones.
2.- Calculo de los rendimientos de 1 – 2- o 3 operarios x 1 día de trabajo. Dará como resultado las horas a invertir, los días laborales y meses.
3.- Con los datos de las horas, se establece el coste de Mano de obra previsto.
4.- Calculo de rendimiento de materiales, cantidad a utilizar y coste.
5.- Calculo de gastos generales y beneficio industrial.
El resultado obtenido, determinará el coste real de la obra. La comparativa de precios con las empresas rehabilitaoras que hayan presentado sus ofertas, será más viable la comparativa.
4.- Propuesta económica.
Este concepto es de difícil elección. Si la comunidad de propietarios no cuenta con un fondo para el mantenimiento del edificio, deberá de recurrir a los «recibos extras mensuales». La incomodidad de afrontar estos recibos, son los primeros síntomas de molestias en una comunidad de propietarios.
El «Técnico Profesional», deberá colaborar en proponer una solución más fácil. En mi caso, suelo presentar un programa de financiación a 12 meses sin intereses con importes que no excedan de los 30.000 €. También se deberá presentar la posibilidad de subvención ofrecida por la administración pública.
¿Qué es mejor? ¿La ITE o el informe inicial al proyecto?
Vamos a realizar la comparativa de los 2 informes mencionados.
Un informe ITE, es un documento elaborado por un arquitecto técnico en un formato homologado por la administración pública. Determinará mediante la inspección técnica si las lesiones que presenta el edificio son:
- Sin deficiencias
- Leves
- Importantes
- Graves
- Muy Graves
En caso que las lesiones sean graves o muy graves, se deberá actuar con carácter de urgencia estableciendo el sistema de seguridad correspondiente.
Un edificio que tiene 45 años de antigüedad sin un programa de mantenimiento y conservación la ITE tendrá carácter «Desfavorable»
Con el informe ITE la comunidad queda sin la información que necesita, solo sabe que tienen que hacer obras, pero lo que más les interesa y preguntan: ¿Qué hay que hacer? ¿Cuánto va ha costar las obras?
Por ello recomendamos el «Un informe inicial al proyecto de rehabiltiación».
Ventajas del informe inicial al proyecto
Podemos destacar ciertas ventajas con respecto al informe ITE.
- Ofrece información completa para las tomas de decisiones.
- Sirve como documento para aportar en el Proyecto de rehabilitación bajando sus costes.
- Es más barato que el informe ITE.
- Base para poder elaborar la planificación de la obra.
- Elaboración de una «ITE favorable» al terminar las obras sin coste alguno.
